15.1.1986

Kanne orimattilan kihlakunnanoikeudessa

A ja L ovat Mäntsälän kunnalle 19.10.1982 tiedoksi annetun haasteen nojalla kanteenaan kertoneet, että he olivat 23.11.1971 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet B:lta 2.000 neliömetrin määräalan Kukkapellon tilasta RN:o 5:83 Mäntsälän kunnan Hirvihaaran kylässä 4.000 markan kauppahinnasta. A:n ja L:n saatua 23.1.1976 poikkeusluvan rakentamiseen Mäntsälän kunnan rakennuslautakunta oli 10.3.1976 myöntänyt heille rakennusluvan poikkeusluvassa tarkoitetulle Kukkapellon tilaan kuuluvalle rakennuspaikalle. Rakennuslupahakemukseen liitetyn asemapiirroksen oli laatinut kunnan rakennustarkastaja X. Poikkeusluvassa tarkoitettu rakennuspaikka sijaitsi rakennuskaavan luonnoksen mukaisella rakennuspaikalla osaksi A:n ja L:n ostaman määräalan ulkopuolella.

A:n ja L:n aloitettua rakentamisen heidän ja B:n välille oli syntynyt erimielisyys kaupan kohteesta. Kunnan rakennustarkastaja oli keskeyttänyt rakentamisen, kunnes lohkominen olisi suoritettu. Keskeytettäessä työ rakennuspaikalle oli jo ajettu soraa ja rakennuksen peruslaatan laudoitus oli aloitettu. Syyskuun 21 päivänä 1976 päättyneessä lohkomistoimituksessa A:lle ja L:lle oli erotettu kaavaluonnoksen mukainen määräala. B:n valitettua lohkomistoimituksesta Turun maaoikeuteen maaoikeus oli 29.6.1978 julistamallaan päätöksellä katsonut, ettei toimituksessa erotettu tila vastannut sitä määräalaa, jonka A ja L olivat sanotulla kauppakirjalla ostaneet B:lta, minkä vuoksi maaoikeus oli kumonnut lohkomistoimituksen. A ja L olivat kuitenkin lohkomistoimituksen jälkeen jatkaneet rakennustyötä ja rakennuksella oli pidetty pohja-, perustus- ja rakennekatselmukset, viimeksi mainittu 9.6.1977.

Rakennus sijaitsi osaksi B:n maalla ja A:n ja L:n oli täytynyt, välttyäkseen rakennuksen purkamiselta, ostaa B:ltä Kukkapellon tilasta 600 neliömetrin määräala 6.6.1980 vahvistetulla kauppakirjalla 17.000 markan kauppahinnasta. Rakennuksen virheellisestä sijainnista oli A:lle ja L:lle aiheutunut, paitsi sanottu 17.000 markan vahinko, myös yhteensä 12.000 markan vahinko, johon sisältyivät kustannukset kumotusta lohkomistoimituksesta 584,30, avustajien palkkioista 950, lisämääräalan luovutuskirjan leimaverosta 680, maaoikeuden pöytäkirjan ja päätöksen lunastamisesta 159,50 sekä matka-, puhelin- ja postikuluista 700 markkaa loppuosan 8.926,20 markkaa muodostuessa niistä haitoista ja kärsimyksistä, jotka asian oli A:lle ja L:lle aiheuttanut.

A ja L ovat katsoneet, että kunnan rakennustarkastaja oli laatiessaan asemapiirroksen laiminlyönyt tarkistaa, että rakennuspaikka oli sijainnut A:n ja L:n ostamalla määräalalla, ja että kunnan rakennuslautakunta oli käsitellessään A:n ja L:n rakennuslupahakemusta laiminlyönyt tutkia, että rakennuspaikka oli sijainnut A:n ja L:n hallitsemalla maalla. Vielä A ja L ovat katsoneet, että kunnan rakennustarkastaja oli saatuaan tietoonsa , ettei rakennuspaikka ollut sijainnut A:n ja L:n ostamalla määräalalla, laiminlyönyt keskeyttää rakentamisen tai ainakin tiedottaa A:lle ja L:lle rakentamisen jatkamiseen liittyneistä vaaroista. Sanotuista laiminlyönneistä oli aiheutunut kerrottu vahinko. Koska vahinko oli aiheutunut kunnan viranomaisen käyttäessä julkista valtaa, kunta oli vastuussa tuosta vahingosta. Tämän vuoksi A ja L ovat vaatineet, että kunta velvoitetaan suorittamaan heille edellä tarkoitetut 29.000 markkaa 6 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 19.10.1982 lukien ja että kunta velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa.

Kihlakunnanoikeuden päätös 15.3.1983

Kunnan vastustettua kannetta kihlakunnanoikeus on lausunut selvitetyksi, että A ja L olivat 23.11.1971 vahvistetulla kauppakirjalla ostanee B:ltä kanteessa tarkoitetun 2.000 neliömetrin suuruisen, maastoon paaluilla merkityn määräalan. Koska alueelle ei ollut vahvistettu rakennuskaavaa, rakennusluvan saaminen määräalalle oli edellyttänyt Uudenmaan lääninhallituksen myöntämää poikkeuslupaa. A:n ensimmäisen poikkeuslupahakemuksen tultua hylätyksi oli Mäntsälän kunnan toimesta alueelle laadittu rakennuskaavan luonnos, jossa oli A:lle ja L:lle osoitettu rakennuspaikka siten, että siihen sisältyi heidän ostamansa määräalan lisäksi 600 neliömetriä muuta, B:lle kuuluvaa maata. Tämän jälkeen Uudenmaan lääninhallitus oli 23.1.1976 myöntänyt hakijoille poikkeusluvan rakentamista varten ehdolla, että rakennuspaikka oli muodostettava siten kuin päätöksen oheen piirrettyyn karttapiirrokseen oli kaavaluonnoksen mukaan merkitty. Mäntsälän kunnan rakennuslautakunta oli 10.3.1976 antanut A:lle ja L:lle rakennusluvan asuinrakennuksen rakentamista varten niin, että se tuli sijaitsemaan rakennuspaikalla osaksi A:lle ja L:lle kuuluvan määräalan ulkopuolella. Heidän aloitettuaan työt rakennuspaikalla oli kesäkuun alussa 1976 A:n ja L:n, kunnan edustajien ja B:n läsnäollessa toimitettu katselmus, jolloin A:lle ja L:lle kuuluvan määräalan rajoista syntyneen erimielisyyden johdosta, kun maalle merkitty paalutus ei ollut ollut todettavissa, nämä olivat keskeyttäneet rakennustyöt, mutta jatkaneet niitä myöhemmin kesällä, oikeastaan 4.10.1976 jälkeen. Alueella 21.9.1976 päättyneessä lohkomisessa A:lle ja L:lle oli erotettu kaavaluonnoksessa heille osoitetun rakennuspaikan käsittävä tila. Tämä lohkomistoimituksen Turun maaoikeus oli B:n valituksesta 29.6.1978 julistamallaan päätöksellä kumonnut. Sittemmin 6.6.1980 vahvistetulla kauppakirjalla A ja L olivat ostaneet B:ltä loppuosan rakennuspaikkaan sisältyneestä määräalasta 17.000 markan hinnasta. Tämän jälkeen oli heille osoitettu rakennuspaikka erotettu Riitala-nimiseksi tilaksi RN:o 5:126 ja hakijoille oli myönnetty siihen lainhuuto 14.8.1981.

Sen vuoksi ja kun A:lla ja L:llä rakennuslupaa hakiessaan sekä aloittaessaan rakentamisen ja jatkaessaan sitä katselmustoimituksen ja valituksenalaiseksi saatetun lohkomistoimituksen jälkeen oli pitänyt olla tiedossaan 23.11.1971 ostamansa määräalan rajat, joita Mäntsälän kunnan rakennuslautakunta rakennusluvan myöntäessään ei ollut ollut velvollinen tutkimaan enemmälti kuin sille esitetty asiakirja-aineisto oli antanut aihetta, ja kun kunnan viranomaisten toimesta ei siten tai muullakaan tavoin ollut näytetty aiheutuneen A:lle ja L:lle vahinkoa, jota ei ollut näytetty edes syntyneen heidän ostaessaan 6.6.1980 vahvistetulla kauppakirjalla loppuosan rakennuspaikasta käyvällä hinnalla, kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 19.12.1984

Mitä tuli asemapiirroksen laatimisen yhteydessä tapahtuneeksi väitettyyn kunnan rakennustarkastajan laiminlyöntiin, hovioikeus on katsonut, että A:n ja L:n oli rakennuslupaa hakiessaan liitettävä hakemukseen asemapiirros ja että tuon piirroksen laatiminen oli siten lähtökohtaisesti kuulunut heidän vastuulleen. A ja L eivät olleet näyttäneet, että X laatiessaan tuon piirroksen olisi toiminut kunnan viranomaisena. Kunta ei siten voinut olla vastuussa piirroksen laatimisen yhteydessä tapahtuneeksi väitetystä laiminlyönnistä.

Mitä sitten tuli rakennuslupahakemuksen käsittelyn yhteydessä tapahtuneeksi väitettyyn laiminlyöntiin, hovioikeus on katsonut, että rakennuslautakunnan, ottaen huomioon rakennusasetuksen 122 §:n 1 momentin 1 kohdan säännös, oli ollut selvitettävä, että A ja L hallitsivat rakennuspaikkaa. Koska A:n ja L:n hallintaa osoittamaan tarkoitetusta 23.11.1971 vahvistetusta kauppakirjasta ilmeni ainoastaan, että kaupan kohteena ollut määräala oli merkitty maastoon paaluilla, ei yksinomaan tuolla kauppakirjalla ollut voitu selvittää A:n ja L:n hallintaoikeutta rakennuspaikkaan. Rakennuslautakunta oli siten laiminlyömällä vaatia A:lta ja L:lta selvityksen näiden hallintaoikeudesta rakennuspaikkaan tai muulla tavoin varmistua A:n ja L:n sanotusta oikeudesta menetellyt virheellisesti. Koska kuitenkin rakennuslautakunnan virhe oli syntynyt sen kautta, että A ja L olivat hakiessaan rakennuslupaa väittäneet rakennuspaikan kuuluvan sanotun kaupan perusteella heille, kunta ei ollut vastuussa rakennusluvan käsittelyssä ja siihen perustuvasaa myöntämisessä tapahtuneesta virheestä A:lle ja L:lle aiheutuneeksi väitetystä vahingosta.

Mitä lopuksi tuli rakennustyön valvonnan yhteydessä tapahtuneeksi väitettyyn laiminlyöntiin, hovioikeus on katsonut, ettei rakennustarkastajalla, saatuaan rakennusluvan myöntämisen jälkeen tietoonsa rakennuspaikkaa koskevan virheen, ollut ollut oikeutta keskeyttää rakennustyötä. Se, että rakennustarkastaja ei ollut ilmoittanut A:lle ja L:lle rakennustyön jatkamisesta mahdollisesti aiheutuvista vaaroista, ei ollut sellainen virhe, josta aiheutuvasta vahingosta kunta olisi vastuussa.

Tämän vuoksi hovioikeus on katsonut, ettei ollut syytä muuttaa kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputulosta.

Perustelut

Mäntsälän kunta on laatinut Hirvihaaran alueelle, jossa A:n ja L:n B:ltä 23.11.1971 ostama määräala sijaitsi, 29.10.1974 päivätyn rakennuskaavaluonnoksen. A ja L ovat hakeneet kyseisen kaavaluonnoksen perusteella poikkeuslupaa rakentamiseen, mistä poikkeuslupahakemuksesta Mäntsälän kunta on antanut lääninhallitukselle rakennusasetuksen 5 §:ssä tarkoitetun lausunnon. Lääninhallitus on 23.1.1976 myöntänyt A:lle ja L:lle rakennuslain 5 §:n 2 momentin mukaisen poikkeusluvan rakentamiseen ehdolla, että rakennuspaikka muodostetaan kaavaluonnoksen mukaisesti.

Tämä jälkeen Mäntsälän kunnan rakennustarkastaja on laatinut A:lle ja L:lle rakennuslupahakemuksen ja siihen tarvittavat piirustukset, muun muassa rakennuksen asemapiirroksen, jossa rakennuksen sijainti oli kaavaluonnoksen ja poikkeusluvan mukainen. Rakennustarkastaja ei ole edes väittänyt tarkistaneensa, olivatko kaavaluonnoksen mukaisen rakennuspaikan ja siis samalla asemapiirroksen mukaisen rakennuspaikan rajat yhteneväiset A:n ja L:n ostaman määräalan rajojen kanssa. Rakennuslautakunta on myöntänyt rakennustarkastajan laatiman hakemuksen perusteella A:lle ja L:lle rakennusluvan. Kunnan mittausosasto on merkinnyt rakennuksen paikan rakennusluvan mukaisesti maastoon 3.5.1976, minkä jälkeen on todettu, että rakennusluvan mukainen rakennus tuli sijaitsemaan osittain B:n maalla. Tämän vuoksi kunnan rakennustarkastaja, mittausteknikko, kartoittaja ja työmies ovat suorittaneet paikalla yhdessä asianosaisten kanssa kesäkuun alussa 1976 katselmuksen, minkä yhteydessä on sovittu, että rakentaminen, josta tuossa vaiheessa oli aloitettu ainoastaan peruslaatan laudoitus, keskeytettäisiin, kunnes rakennuspaikka lohottaisiin maanmittaustoimituksessa itsenäiseksi tilaksi.

Lohkomistoimituksessa 21.9.1976 A ja L ovat pyytäneet lohkomista poikkeusluvan mukaisesti, koska kauppakirjan mukaiselle määräalalle ei ollut myönnetty rakennuslupaa. B on vaatinut lohkomista kauppakirjan mukaisesti. Toimituksessa kunnan edustaja on vaatinut lohkomisen suorittamista poikkeusluvan mukaisesti. Toimitusmiehet ovat menetelleet näin, että muodostettava lohkotila poikkesi kauppakirjan mukaisesta määräalasta.

B on valittanut lohkomistoimituksesta ja Turun maaoikeus on 29.6.1978 kumonnut toimituksen, koska lohkotila ei vastannut kauppakirjassa myytyä määräalaa. A ja L ovat kuitenkin jatkaneet lohkomistoimituksen jälkeen rakentamista ja rakennustarkastaja on suorittanut paikalla asianmukaiset katselmukset 4.10.1976 - 9.6.1977 sekä loppukatselmuksen 12.6.1980. Näin rakennettu rakennus sijaitsi osittain B:n maalla. Välttyäkseen rakennuksen purkamiselta A ja L ovat joutuneet ostamaan B:ltä lisämaata 600 neliömetriä 17.000 markalla.

Kunta ei ole esittänyt selvitystä, jonka mukaan rakennustarkastaja olisi ilmoittanut A:lle ja L:lle toimivansa asemapiirroksen ja rakennuslupahakemuksen laatiessaan yksityishenkilönä. Rakennustarkastajan ilmoituksen mukaan hänen tehtäviinsä on kuulunut hakijain avustaminen rakennuslupahakemusten laatimisessa. Hänen toimintansa asemapiirroksen ja rakennuslupahakemuksen laatijana on ollut julkisen vallan käyttämistä, jossa tapahtuneista virheistä Mäntsälän kunta on vastuussa. Rakennustarkastajan olisi tullut asemapiirrosta laatiessaan varmistua siitä, että rakennus tuli sijaitsemaan A:n ja L:n hallinnassa olevalla maalla.

Kunta on laatinut rakennuskaavaluonnoksen sen jälkeen, kun A ja L ovat ostaneet määräalan B:ltä. Kun A ja L ovat hakeneet rakennuslupaa, selvityksenä siitä, että he hallitsivat asemapiirroksen mukaista rakennuspaikkaa, on esitetty kauppakirja ja kyseinen asemapiirros. Kun kauppakirjasta ei ilmennyt, missä määräala maastossa sijaitsi, rakennuslautakunnan olisi tullut rakennusasetuksen 22 §:n 1 momentin 1 kohta huomioonottaen vaatia A:lta ja L:ltä selvitys hallintaoikeudestaan rakennuspaikkaan. Kun rakennuslautakunta on tämän laiminlyönyt, se on syyllistynyt virheelliseen menettelyyn.

Kesäkuun alussa 1976 pidetyssä katselmuksessa on sekä kunnan edustajille että A:lle ja L:lle tullut selväksi, että rakennusluvan ja asemapiirroksen mukaisesti sijoitettu rakennus tuli sijaitsemaan osittain B:n maalla. Jutussa esitetystä selvityksestä on pääteltävissä, että kunnan edustajat ovat olleet tuossa vaiheessa siinä käsityksessä, että lohkomisen tuli tapahtua rakennuskaavaluonnoksen mukaan. Kunta ei ole kaavaluonnoksen mukaista lohkomista vaatiessaan ottanut huomioon sitä, ettei lohkomista voida suorittaa kaavoittamattomalla alueella vastoin kauppakirjaa ilman maanomistajan suostumusta. On edelleen pääteltävissä, että kunnan viranomaisten menettely lohkomistoimituksen yhteydessä on antanut A:lle ja L:lle virheellisen käsityksen oikeudestaan rakentaa. Kunnan viranomaisten laiminlyönnit ovat johtaneet siihen, että A ja L ovat lohkomisen tapahduttua kaavaluonnoksen ja rakennusluvan mukaisesti jatkaneet loppuun kesäkuussa 1976 keskeytetyn rakentamisen.

Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että A:lle ja L:lle olisi aiheutunut vahinkoa siitä, että he ovat käypään hintaan ostaneet B:ltä lisää maata. Kunta ei ole vastuussa niistä kuluista, jotka A:lle ja L:lle on aiheutunut lisämaan kaupan leimaverosta, kumotusta lohkomistoimituksesta ja maaoikeuden päätöksen ja pöytäkirjan lunastamisesta. Haitoista ja kärsimyksistä vaadittu korvaus on lakiin perustumaton. Korvattavan vahingon määräksi jää näin ollen 1.650 markkaa, joka muodostuu asian A:lle ja L:lle aiheuttamista suoranaisista menoista eli avustajien palkkioista 950 markasta sekä matka-, puhelin- ja postikuluista 700 markasta.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että Mäntsälän kunta velvoitetaan suorittamaan A:lle vahingonkorvaukseksi 1.650 markkaa 6 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 19.10.1982 sekä korvaukseksi jutusta aiheutuneista kuluista 5.000 markkaa.